前几天看《第一财经》的一期关于房地产的《头脑风暴》时，其中《上海楼市。智典》发行人蔡为民讲的一个故事颇令人深思-------一对恋人在结婚的前一天，男方遭遇女方家长的质问，不是别的，正是问男方在上海有没有房子，有多少房子。


    诸如此类的故事在日常生活中屡见不鲜，事实上，房价的高企、炒房的泛滥和这种传统的思想不无关系。因为房子和股票有个非常大的区别，那就是房子兼有投资品和消费品的价值，而消费品中很大一部分需求，正是以“婚房”的形式存在的。


    传统思想认为，要成家必须先解决房子问题，因此，婚房几乎成为房地产行业雷打不动的一块庞大需求，直接促使了房价的走高和炒房的泛滥，很显然，如果这部分需求能被释放出来，那么房地产消费品的价值将大打折扣，如果没有消费品价值的保证，就谈不上其投资品价值，更不可能出现如此大的房地产泡沫。


    谈到这里，我想用另外一个例子来诠释房地产泡沫的不同。三年前，央视《经济半小时》曾对云南的“天价兰花”做报道，一株兰花的价格竟然买到几十上百万甚至几百万，这远远背离了其本身价值，兰花再名贵也不过是一种观赏植物，其消费品价值微乎其微，但为何能卖出天价，其根本，还是在于大家在以一种“博傻”的心态进行炒作，在一轮轮资本的涌入下兰花的身价被不断抬高，这个泡沫随时都有破灭的危险。


    房地产的泡沫又是怎么样的呢？一般说来，投资房地产有两个获利途径，一是出租获得租金，二是转手高价卖获取差额利润。显然，前者的利润远远不如后者，加上客观上有婚房需求做保证，一批又一批的炒房客竞相出现，成为拉高房价的一大罪魁祸首。


    那么房地产行业的泡沫又有多大呢？联合国和世行认为，正常的房价收入比在3到6倍的水平，然而，在中国普遍高于这个水平，在北京上海深圳等城市甚至达到了几十倍，房价的高企远远背离居民收入水平，也背离了经济发展的客观规律。中国的房产泡沫之大，不但超过了1991年的日本和1929年的美国，更超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。


    是何种因素造成了中国的房产泡沫？绝大多数开发商和炒房客认为有13亿人的潜在需求作保证，面对地少人多的客观现状，房价上涨是必然。同时，开放商和炒房客将这种现状经过一番包装之后，变成了他们忽悠购房者的核心理念，即房价只能升不可能降，迟一天买房永远不如早一天买房。


    不过，开发商和炒房客误判了一点，那就是决定房价高低的核心因素不是庞大的人口基数，而是有实际购买力的人口基数。当房价的上涨远超居民收入水平时，房地产行业必然会步入拐点，任何力量都无法阻挡。


    面对房地产步入拐点的现实，开发商和炒房客将目光转向了国家政策上，期望国家出台救市政策稳定房价，保证他们的利益，甚至不惜扭曲房地产行业和经济发展的关系。其实，房地产行业的拐点不仅仅对房地产行业长远发展有利，对国家经济发展也有利。长期以来，房地产绑架了大量的潜在需求，房价的调整必将释放部分需求，对扩大内需有非常重要的促进作用，同时让更多人有房子住，让房地产行业步入良性循环的发展轨道。


    今天看到一则财经消息，称“只给富人盖房”的华远房地产总裁任志强不顾房地产行业客观规律，将部分楼盘价格从4万上调至10万，和主动降价的万科王石相比，任志强不仅仅是犯了一个基本的错误，更是把自己置于人民的对立面。


    结末，我在思考，如果大家都能理性看到房地产问题，抛弃传统的“婚房”观念，不仅仅对房地产行业发展有利，对自己也有利。从某种程度上讲，正是由于传统的观念才让大家沦落为房地产商的“炮灰”，成了他们谋取暴利的工具。


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本文作者王易见