公积金贷买房能省多少钱

这篇文章来讨论使用公积金贷款买房的最大化省钱空间。以下讨论均针对于上海市。因为公积金贷款比商业贷款利率低了近两个点，所以公积金贷款也是购房者的首选。下面我来较为全面的记录一下公积金贷款的所有细节问题。

使用公积金贷款的条件

1. 购买上海市具有所有权的自住住房；
2. 申请贷款前 6 个月连续正常缴存住房公积金；
3. 借款人家庭没有尚未还清的公积金债务；

利率数据

首先先给出公积金贷款的贷款利率（以下表内加粗为一般大家所需要关注的数据）：

贷款年限	首套房、二套房普通住宅（基准利率 - 2015.4.8 起开始执行）	二套房非普通住宅（1.1 倍利率）
五年以下（包含五年）	2.75%	3.025%
五年以上	3.25%	3.575%

最高贷款额度

这里不讨论非普通住宅。

• 普通住宅：按所在地一般民用住宅建筑标准来建造的作为居住用途的房屋，目前多为多层住宅与高层住宅。
• 非普通住宅：非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

所购住房	首套房	首套房	二套房普通	二套房普通
贷款家庭	1 人贷款	≥ 2 人贷款	1 人贷款	≥ 2 人贷款
缴纳住房公积金最高可贷金额	50 万	100 万	50 万	100 万
缴纳补充公积金最高可贷金额	10 万	20 万	10 万	20 万
可贷金额总计	60 万	120 万	60 万	120 万
首付比列	≤ 90 平米，不低于 20%; ＞ 90 平米不低于 30%	同左	不低于 30\%	同左

这里面我们可以发现住房公积金和补充公积金是有个上限值，但是如何出自己的可贷公积金的数值呢？其实是有如下计算公式：假如我们另当前住房公积金账户余额是，补充公积金账户余额是，则最高可贷金额有如下关系：

通俗的翻译过来就是，公积金最高可贷金额 = 住房公积金余额 × 40 + 补充公积金余额 × 20。所以通过不等式反解我们可得，如果我们想最大的利用公积金，那么我们住房公积金最少需要有 12500 元的余额、补充公积金需要有 5000 块钱的余额，就满足了最高可贷金额的条件。

贷款年限和贷款人年龄限制

首先，如果是新建商品房，也就是房龄为 0 年的房子，最长贷款年限是 30 年。然后我们说二手房，它有以下规则：

房龄	最长贷款年限
≤ 5 年	30 年
6 - 19 年	35 年 - 房龄（假如是 10 年房龄，则最高可贷 25 年）
≥ 20 年	15 年

贷款算法

同商业贷款的算法相同，公积金贷款也分成等额本金和等额本息两种算法。考虑到更多的人愿意均摊风险以及银行希望获取到更高的利息收入，所以这里我均采用等额本息来计算还款总额。

每月月供

其中月利率的计算方法：

其他约束

除了我们上文提到的公积金余额对于贷款的约束，我们还要考虑房龄所带来的影响：